Unter einem befristeten Mietvertrag versteht man ein Mietverhältnis, welches nach Ablauf einer festgelegten Zeit automatisch ohne Kündigung einer der Parteien endet. Grundsätzlich darf ein Vermieter diese Art von Vertrag anbieten, sofern er dabei bestimmte Regeln beachtet.
Mietvertrag befristen – Regelung durch das BGB
Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 575 BGB) legt die Voraussetzungen fest, unter denen Vermieter einen Mietvertrag befristen können. Damit ein solcher befristeter Vertrag überhaupt zustande kommt, ist dessen Schriftform zwingend notwendig. Gemäß § 550 BGB trifft dies insbesondere für befristete Mietverträge zu, deren Laufzeit länger als 12 Monate beträgt. Existiert lediglich ein mündlicher Vertrag mit der genannten Laufzeit, so ist dieser als unbefristet anzusehen.
Gesetz regelt Voraussetzungen für befristete Mietverhältnisse
Eine davon ist der Eigenbedarf. Dann plant der Vermieter, nach Ablauf des Mietvertrages die Wohnung selbst zu nutzen oder möchte sie Angehörigen zur Verfügung stellen. Auch der Umbau von einem Wohnraum gehört zu den Gründen, die Vermieter hervorbringen dürfen, um den Mietvertrag befristen zu dürfen. Schließlich sind Baumaßnahmen stets mit massiven Beeinträchtigungen für Bewohner einer Immobilie verbunden.
Sonderfall Werkswohnung
Eine Befristung des Mietverhältnisses ist auch dann zulässig, wenn der Vermieter diese nach Ablauf des befristeten Mietverhältnisses als Werkswohnung vermieten möchte. In einem solchen Fall ist dann ein Hausmeister der Mieter.
Beiderseitiger Kündigungsverzicht
In Ermangelung eines gesetzlich anerkannten Grundes für eine Befristung ist ein Mietverhältnis als unbefristet zu betrachten. Dann greift ein beiderseitiger Kündigungsverzicht. Mieter und Vermieter können dann von ihrem Recht auf eine Kündigung nicht vor Ablauf der vertraglich geregelten Laufzeit des Mietverhältnisses Gebrauch machen.
Obergrenze für befristeten Mietvertrag
Die Laufzeit eines befristeten Mietverhältnisses ist gesetzlich nicht geregelt. Der Mieter hat jedoch einen gemäß § 575 BGB Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter mindestens vier Monate vor Ablauf der Befristung mitteilt, ob der Grund für die Befristung noch existiert. Verzögert sich das Eintreten des Befristungsgrundes, so kann der Mieter eine entsprechende längere Laufzeit des Vertrages beanspruchen.
Befristeten Mietvertrag kündigen
Wenn Sie einen Mietvertrag befristen, ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Frist nicht möglich. Eine außerordentliche Kündigung bedarf eines wichtigen Grundes. Dieser liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt oder wenn ein Mangel die Wohnung unbewohnbar macht.
Gültigkeit befristeter Mietverträge
Das BGB erlaubt grundsätzlich befristete Mietverträge zwischen Vermieter und Mieter. In diesem Fall läuft der Mietvertrag aufgrund eines darin festgelegten Laufzeit aus. Der Ablauf eines Mietvertrages bedarf keiner Kündigung. Seit dem Jahr 2001 gibt es jedoch qualifizierte Zeitmietverträge. Der Vermieter hat dann einen gesetzlich vorgesehenen Grund für die Befristung geltend machen, dafür bedarf es er Schriftform.
Gründe nicht grundsätzlich plausibel
Ähnlich wie im Falle des Eigenbedarfs sind Zeitverträge dann zulässig, wenn der Vermieter selbst oder seine Familienangehörige die Wohnung beanspruchen. Nennt der Vermieter einen dieser Gründe oder führt auch die Nutzung der Wohnung als Werkswohnung ins Feld, so sind diese Rechtfertigungsgründe oft nicht ausreichend.
Auf den richtigen Zeitpunkt kommt es an
Spätestens bei Abschluss des Mietvertrages hat der Vermieter den Grund einer Befristung schriftlich zu nennen. Dieser ist direkt in den Mietvertrag mit aufzunehmen oder in einem Zusatz zum Vertrag aufzunehmen. Die Befristung ist unwirksam, sofern der Vermieter das Mietverhältnis erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages als befristet erklärt.
Folgen einer Befristung
Liegt ein von Gesetzes wegen vorgesehener Grund für die Befristung nicht vor, so ist das Mietverhältnis unbefristeter Natur. Der Mietvertrag ist regulär gültig und der gesetzliche Kündigungsschutz greift in diesem Falle. Deshalb ist der Vertrag seitens des Mieters jedoch nicht jederzeit kündbar.
Ein befristeter Mietvertrag ist für den Mieter manchmal auch vorteilhaft. Dann nämlich ist im Laufe des Mietverhältnisses keine Erhöhung des Mietzinses zu erwarten, sofern nichts anderes im Vertrag geregelt ist. Die Nachteile des Mietvertrages sind aufseiten des Mieters trotzdem nicht zu unterschätzen. Während ein unbefristetes Mietverhältnis dem Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist einräumt, bindet sich der Mieter im Falle des Zeitmietvertrages auf längere Zeit.
Er profitiert dann auch nicht von besonderen Kündigungsschutzvorschriften, da diese mit Ablauf der vertraglich geregelten Mietzeit nicht mehr anzuwenden sind. Läuft die Befristung ab, so nutzt den Mietern auch die Sozialklausel nicht mehr. Sie haben also keine Möglichkeit mehr, einen sozialen Härtefall geltend zu machen, um das Ende des Mietverhältnisses abzuwenden.
Befristung bei Verträgen vor und nach dem 1.9.2001
Ob ein befristeter Mietvertrag wirksam ist, hängt davon ab, ob dieser vor oder nach dem 1. September 2001 zustande kam. Bestand ein Mietverhältnis schon vor dem genannten Datum, ist § 564c BGB weiterhin anzuwenden. Dann war eine Befristung ohne Grund erlaubt.
Bei nach dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge sind nur in begründeten Fällen Befristungen möglich, und zwar maximal für die Dauer von einem Jahr. Eine Schriftform ist bei länger angelegter Befristung zwingend notwendig, sonst ist das Mietverhältnis als unbefristet zu werten. Manche Mietverträge enthalten eine Verlängerungsklausel, der zufolge das Mietverhältnis weiterläuft, sofern es vor Ablauf der Frist keine Kündigung gab.
Mietvertrag befristen – unser Fazit
Benötigt der Vermieter eine Wohnung zeitnah selbst oder will er sie sanieren, sind Zeitmietverträge die richtige Wahl. Generell hat der Vermieter es im Fall eines befristeten Vertrages leichter, dem Mieter zu kündigen. Das ist bei etwaigen Veränderungen aus seiner Sicht von Vorteil. Nicht zu unterschätzen dabei ist jedoch, dass der Gesetzesgeber bei Mietverträgen auf Zeit sehr strikte Regelungen vorsieht.
Daher sind nur in begründeten Fällen befristete Mietverträge zu rechtfertigen. Vermieter richten ihr Augenmerk daher am besten auf die Formulierung von befristeten Mietverträgen. Hier haben sie sehr genau darauf zu achten, dass sie gesetzliche Vorgaben einhalten. Andernfalls ziehen sie bei einem Rechtsstreit den Kürzeren. Befristete Verträge sind Eigentümern bzw. Vermietern besonders dann nahezulegen, wenn sie den Wunsch haben, säumige Mieter leichter kündigen zu können.
